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马光远:房产税究竟能不能降房价?

在房产税问题上,中国老苍生最天真的认识是,房产税可以降房价。这是为什么一谈及房地产长效机制时,不少人将房产税列为长效机制的核心的重要原因。这样的认识致使的结果是,一般情况下,老苍生对于付加税的行为一般都是否决于的,但唯独在房产税问题上,支持征收房产税的大众比例之高,令人惊叹。谁说中国老苍生没有觉悟,这么无私地支持当局对于本身最重要的财富征不菲的税,这是一种什么精神?前段时间宁夏出台了房产税条例的执行细则,再次引发了房产税加快立法的料想。

毕竟为什么要征收房产税,先从中国房产税出台的前世此生说起。众所周知,中国的房产税,最早源于2003年的物业税。2003年进行“物业税”改革的时候,并非为了按捺房价,而是类型不动产范畴的各种复杂的税费。众所周知,中国房地产范畴税费多达60多种,包括房地产税、都邑房地产税、城镇地皮使用税、地皮增值税、耕地占用税、印花税、营业税和所得税,复杂水平在全球唯一无二,而夹杂在此中的各种收费更是举不胜举,饱受公众的诟病。

基于此,为了完善国内房地产开发和交易环节税费,2003年的十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对于不动产开征统一类型的物业税,相应取消有关收费。”那时推动物业税改革时,是通过物业税整合其他税费,而并非一个简单的加税方案。后来,物业税的讨论逐渐酿成为了房产税,而到了十八届三中时,则酿成为了房地产税,“加快房地产税立法并适时推进改革”。

大众对于房产税之所以热衷,根来源根基因在于把降房价的但愿请托在房产税上。特别是,每一次房价暴涨的周期,总能听到民间对于房产税加快立法的守候和呼吁,专家们也不时的站出来预测房产税什么时候落地。对于付房产税能否降房价,过去我不停给年夜家泼冷水。从过去房地产的价值规律看,影响房价最年夜的因素是房地产政策,包括货币政策和地皮政策,而不是税费。为了按捺价值,房地产范畴的税费已经到了登峰造极的水平,一旦房地产政策厘革,价值该暴涨,还得暴涨。区区1%、2%的房产税不能按捺房价,这是基本常识。特别是,这点微不够道的房产税,对于付高净值人士和炒房者,以及相对于付房价上涨的收益,根本便是九牛一毛。

而且,如果考虑征收对于象,无论是依照面积征收,还是依照套数征收,对于房产税真正有感受的只有一类人,那便是中产阶层。因为低收入者有也许免税,这在征收房产税的国家基本是一个通例,而那些真正富有的阶层而言,房产税的支出对于他们而言其实不构成真正的包袱。最后,房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房,生活相对于优越的中产阶层。对于付中产阶层而言,即使1%的税率,每年的支出也在万元以上,绝非一个可以忽略不计的数字。房产税杀房价无力,但对中产阶层,却可以成为剪羊毛的利器。

在房产税问题上,我不停在遍及一个基本的常识。便是年夜家必然要知道,世界上各个国家,毕竟为什么要征收房产税。以及房产税对于房价毕竟能起到多年夜的作用。因此,明确中国房产税的征收目的非常重要:是为了按捺房价,是为了按捺投机,还是通过向中产阶层征税,给地方当局增加不乱的收入来源?要完善税收体制,就要在征收房产税的同时,年夜幅度的取消其他的税费。而要按捺高房价,就不应该针对于居民个人,而应该对于那些拥有三套以上住宅的,还有别墅等豪宅的征税,可能对于炒房者直接征收暴利税。

如果不明确房产税开征的目的,而且在对于目前已经存在的与房地产有关的税费不进行清理的情况下,就贸然开征,则意味着,房地产范畴的税收将更为繁重。从国际对于比的角度看,我国房产税税费不只不算低,而且很高,与房地产开发和交易有关的税费高达60多种,占房价的比例守旧估计在40%以上,在这种情况下,房地产范畴税费改革应该在维持现有税负程度的基础底细上,调解布局,而不是只强调征收房产税,但对于付其他税费却不进行调解和清理。

从国际上来看,关于房产税如何征收、征税对于象、税基、税率等等,各国的做法虽有差异,但共同点远远多于差异。好比,以英国为例,房产税是独一的地方议会可以决定的税收,占英国地方税收收入的比例高达90%以上,占地方财政收入的比例也在60%摆布,可谓地方财政收入的第一来源。在这个意义上,不少国家地方的财政都是“地皮财政”。但在英国,从未听说大众对于房产税的埋怨,而且都是主动陈诉,这些税收,最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。而且,英国地方当局其实不是无限制的征收房产税,而是每年确定一个征出入出的总预算,减去中央财政的转移支付和其他收入,只有差额部分才征收房产税,同时,还对于低收入阶层彻底免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源,但大众对于其具有高度的认同感。

从世界上有房产税的国家的立法目的看,征收房产税主要目的是为了地产财政收入,而不是为了按捺房价。众所周知,美国有房产税,但美国房价常常经历快速上涨的周期。站在一个制度框架体系的角度而言,房产税在整个房地产制度体系中是可以起到不乱房价的作用的,但这不是房产税立法的主要目的。房产税的第一目的便是为当局增加收入,没有比这个目的更重要的目的了。所以,当你对于高房价万般绝望,把最后的但愿请托在房产税上的时候,你最终必然会明白,这是这么天真幼稚的想法。我在谈及房地产的时候,基本不谈房产税,主要原因不外乎,一是房产税降不了房价,二是房产税立法近期不成能出台,三是让年夜家理性思考,不要幻想。

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